賃貸マンション退去時の原状回復はどこまでやるの？

賃貸マンションを退去するときは、大家さん又は管理会社から原状回復に伴う補修費用を請求されるのが一般的です。ところが、この原状回復をめぐって入居者と大家さんとの間でトラブルになるケースも少なくありません。例えば、退去時にハウスクリーニング代として高額請求された、敷金がほとんど戻ってこない、といった内容のトラブルがあるようです。

今回は、入居者が負担する原状回復義務の範囲やトラブルを防止するためのポイント、国土交通省から出された原状回復のガイドライン等について解説していきます。

そもそも賃貸マンションの原状回復ってなに？

とは、賃借人（以下、借主という。）が、賃貸マンションに住んで使用することで建物価値が減少した部分のうち、通常の使用を超えた「故意・過失・※善管注意義務違反」による損耗・毀損（きそん）を復旧することをいいます。つまり、借主の故意・過失・善管注意義務違反によって貸室の壁や床、設備等が損傷した場合に、借主がその修繕費用を負担することとされており、「貸室を借りた当時の状態に戻す」ということではありません。

また、借主の「通常の使用による損耗」、例えば日常生活によって生じた壁紙の汚れや畳の日焼け等は、貸主（大家さん）が修繕費用を負担するよう「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（以下、ガイドラインという。）」によって定義されています。

（※善管注意義務違反とは＝「善良な管理者の注意義務」の略。貸室を借りて居住・使用する上で、借主が常識的に払うべき注意義務を怠り建物価値を減少させること。例えば、エアコンからの水漏れを放置して床が腐食してしまうようなケースが善管注意義務違反に当たります。）

借主が原状回復の責任を負う範囲

原状回復の費用負担について、貸主と借主のどちらが責任を負うのか、その範囲を簡単な表にまとめてみました。

原状回復費用が借主の負担になるのは、借主の故意又は過失（いわゆる不注意）によって貸室の内装や設備が損傷した場合、というのが一般的です。逆に、大家さんが負担するケースというのは、借主が日常生活をしていく上でやむを得ない損耗。例えば、上の表にあるような壁紙の日焼け、家具の設置跡、災害が原因による破損等になります。

• DIY時には要注意

また、DIY（Do It Yourselfの略。自分で貸室の装飾やリフォーム等をすること）を行ったことで壁に穴が開いた場合は、借主が原状回復費用を負担しなければならない場合があります。例えば、壁にちょっとした棚を取り付ける際、釘やネジの穴を開けてしまうと借主の責任になってしまうケースがあるのです。一方、「画鋲や押しピンを使ってポスターを貼る」というような小さなピンホールであれば借主責任にはならないとされています。

近年ではDIYがテレビ番組でもよく取り上げられているため、「自分の部屋もDIYをしてみよう」と思われることがあるかもしれませんが、その際は先述したような注意が必要です。

原状回復ガイドラインとは

これまでは、原状回復の定義があいまいだったために、賃貸マンションの退去に伴うトラブルが多発していました。そこで、平成10年3月に国土交通省からガイドラインが発表され、賃貸住宅標準契約書の考え方や原状回復の費用負担のあり方について具体的に明記されることとなりました。

ガイドラインは、退去時のトラブルを未然に防ぐことが目的であり、原状回復の定義として「原状回復は、借主が借りた当時の状態に戻すことではない」と明確化されています。これまであやふやだった原状回復の定義が、誰にでもわかりやすい内容として明記されることになったのです。

ガイドラインの内容は、以下の国土交通省の公式Webサイトから確認できます。

（参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版））

ガイドラインの主な内容としては、「原状回復義務の考え方」や「建物の損耗等について」「賃借人（借主）の負担について」等ですが、最も活用できそうなのは「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）」です。これは、いわゆる入退去時のチェックリストで、入居した際の貸室の損耗と、退去する際の損耗の有無をそれぞれチェックしていくことができます。国土交通省のWebサイトからPDFファイルをダウンロード・印刷できます。

（参考：入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）※4～5ページ目）

原状回復をめぐるトラブル防止のチェックポイント3つ

賃貸マンションに限らず、戸建・アパートを含む多くの賃貸物件では、原状回復をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。そこで、トラブルを未然に防ぐために借主が気を付けておくべきポイントをまとめてみました。

• ポイント１．入退去時にチェックリストを使って物件の現況確認をする

できれば賃貸物件の不動産管理会社もしくは大家さん立会いのもと、貸室の内装や設備等の現況を確認しましょう。例えば、建具の傷や水回り設備の不具合の有無等をチェックしていきます。その際に写真を撮っておくと尚良いです。

• ポイント２．賃貸借契約書の内容を確認

契約書で規定された原状回復義務の範囲が、国土交通省のガイドラインに沿ったものであるかどうか、必ずチェックしておきたいところです。借主と貸主がそれぞれ負うべき原状回復義務の範囲を、しっかりと把握しておきましょう。

• ポイント３．特約の確認

賃貸借契約書には、特約が設けられている場合があります。特約とは、特別の条件を伴う契約のことをいいます。原則として、借主が一方的に不利な状況になるような特約は認められていませんが、例えば「退去時のハウスクリーニング代は借主が負担する」といった特約が付いているケースがあるのです。

ガイドラインや裁判所の過去の判例では、こうした特約を付ける場合、借主が負担する内容や金額をきちんと明記するよう求められています。例えば、「借主が負担するハウスクリーニング費用は一律金30,000円也とする」といった記載内容であれば誰が見てもわかりやすいですよね。逆に、特約の文言が「経年劣化及び通常損耗の補修費用は借主が負担する」というような抽象的かつ具体性のない内容は、借主の負担が明確ではないため認められていません。

たいていの場合、特約は契約書の最後のほうに記載されているので、忘れずに内容を確認しておくことをおすすめします。

まとめ

原状回復トラブルを防ぐためには、賃貸マンションに入居するときから気を付けておかなければなりません。先述したガイドラインのチェックリストを活用して、入退去時にはできるだけ現況確認を行うことが大切です。借主が負う原状回復義務の範囲は契約書を見れば確認できますが、きちんとガイドラインに沿ったものかどうかを意識しながら見ていくとよいです。

また、特約は原状回復に関する内容が記載されていることが多いため、こちらも一緒にチェックしておきましょう。もしわからないことがあれば、不動産仲介業者にその都度質問や相談をしてみてくださいね。

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