賃貸マンションのエアコンが古い！交換してもらうことはできるの？

賃貸マンションを借りるときは、初めからエアコンが設置されている場合があります。ところが、そのエアコンがあまりにも古く、異臭や異音がしていると快適な居住環境とはいえませんよね。この古いエアコンを交換したいとき、自分で交換していいのか、どうすればいいか分からない、という方も多いのではないでしょうか。

今回は、賃貸マンションのエアコンが古いときの対処法を解説していきます。

この記事を読んだら

• エアコンの所有者の違いによる交換不可のケースについて分かります。
• 残置物エアコンの注意点について分かります。
• 自己負担で設置したエアコンの買取りについて分かります。

賃貸マンションのエアコン交換が可能なケース

もともと賃貸マンションに設備としてエアコンが付いている場合は、理由次第で貸主である大家さんに交換をしてもらえるケースがあります。主な理由を以下にまとめてみました。

• 初めから設備としてエアコンが付いている場合

もしエアコンの使用年数が耐用年数（6年）を超えている場合は、賃貸マンションの大家さんに交渉すれば交換してもらえる可能性があります。また、耐用年数は超えていなくてもエアコンの年式が古く不具合が生じているときや、カビの臭い、異音がしている、といった状態であれば大家さん又は不動産管理会社に相談してみるとよいです。

ちなみに、ここでの耐用年数とは、対象資産（この場合はエアコン）の使用可能な期間のことをいいます。この耐用年数は、税務上の処理を行うために、財務省が法定耐用年数として資産ごとに定めたものです。

ただし注意点として、大家さんに交渉をするときは、エアコンが初めから賃貸マンションに「付帯設備」として設置されている、というのが前提条件になります。なぜなら、もともと借りた部屋にエアコンが付いている場合でも、以下のような2通りのパターンがあるからです。

1. 大家さんが設置したエアコン
2. 前の入居者が設置したエアコン

１.のケースは、エアコンを設置した大家さんが所有者なので、先述したような理由であればエアコンを交換してもらえる場合があります。しかし２.のほうは、前の入居者（以下「前借主」という。）が自己負担でエアコンを設置し、退去の際にそのまま置いて行ってしまっているケースです。そのため、必ずしも大家さんに修繕交換義務があるとは限りません。前借主がエアコンを残していく理由としては、例えば「エアコンの移設費用が高い」「エアコンの年式が古くなった」「引越し先で新しいエアコンを買う」等が挙げられます。

２.のケースでは、あくまでもエアコンの所有者は前借主ですが、退去時にその所有権を放棄している場合が多く、「残置物」として扱われることになるため注意が必要です。

• 残置物扱いのエアコンは要注意

残置物とは、「不動産賃貸物件の賃借人（借主）が、退去の際に残していった私物」のことをいいます。一般的に、賃貸マンションから退去するときは、借主は私物を引越し先へ持っていくか処分しなければなりません。しかし、上で挙げた理由や「面倒くさい」等の理由によって、大家さんに無断で置いて行ってしまうケースがあるのです。

特に残置物で多いのは、タンス、エアコン、照明器具その他の家電製品等。こうした残置物は、所有者（前借主）に所有権を放棄してもらい次の入居者がそのまま使えるようにする場合と、大家さんがそのまま処分する場合があります。

ただし、もし残置物のエアコンを次の借主がそのまま使用するのであれば、大家さんの管理責任対象にはならず、借主が管理修繕の責任を負う場合もあるので注意が必要です。例えば、エアコンに不具合が出たり故障した場合でも大家さんに修繕義務はなく、現況の借主が自己負担でエアコンを修理しなければならなくなる場合があります。

賃貸借契約書を確認しよう

一般的な賃貸マンションの賃貸借契約書（以下「契約書」という。）には、付帯設備についての記載があります。例えば、電気やガス、浴室、洗面台、給湯設備、冷暖房設備（エアコン）等の有無です。もし付帯設備一覧のエアコンが「有」になっている場合は、大家さんの所有物である可能性が高いため、正当な理由があればエアコンを交換してもらえる場合があります。

逆に、契約書はエアコンが「無」になっているにもかかわらず、実際の貸室内にはエアコンが現存している場合。このケースは、先述したように前借主が設置したエアコンがそのまま残されていることが考えられます。貸室内に設置されているエアコンが「大家さんの所有物」なのか「残置物」なのかは重要ですので、契約をする前に契約書の付帯設備を確認しておくとよいです。

• 残置物の扱いはケースバイケース

もし残置物のエアコンがまだ使える状態のときは、大家さんから「そのまま使っていいよ」と言われることがありますが、借主が自分で新たにエアコンを買って設置したいときは、残置物の撤去について大家さんに相談することもできます。ただし、そもそも借主がエアコンを設置するときは、大家さんの許可が必要です。また、残置物を撤去するかどうかは大家さんの判断に委ねられる場合もあるため、必ずしも残置物を撤去してもらえるとは限りません。残置物の扱いとエアコンの新規設置については、「入居前」であれば不動産仲介業者、「入居後」であれば不動産管理会社を通じて大家さんに相談しておくとよいです。

エアコン交換は誰に言えばいい？

交換相談の相手先は原則として、エアコンの所有者である大家さんですが、もし不動産管理会社が入っていれば先に管理会社へ連絡するとよいです。管理会社のほうから、大家さんへ交換の相談をしてもらえる場合があります。

自分で設置したエアコンは買い取ってもらえる？

借主がエアコンを設置するにあたり、エアコンの購入代金と設置にかかった費用について予め大家さんが同意をしていれば、退去時に費用の償還や買取りを請求できる場合があります。ただしその場合は、契約書に「エアコンの設置費用は貸主が負担する」というような条項が書かれていなければなりません。

ところが、一般的な契約書には、大家さんが「エアコンを買取らない」といった旨の内容を記載している場合が多く、買取請求ができないことがあります。例えば、「借主が貸主の承諾を得て造作又は設置した物品（今回のケースではエアコン）について、貸主は、その費用を償還又は買取りする義務を負わない」という文言が契約書に記載されているときは要注意です。

賃貸マンションを借りる際に自分でエアコンを設置したいときは、契約書にこうした条項があるかどうかを前もって確認しておきましょう。

まとめ

賃貸マンションの貸室に付いているエアコンは、いくら古くても通常の使用ができているのであれば交換してもらえない場合がほとんど。エアコンの使用期間が耐用年数を超えていて不具合があるときや、異臭・異音がする、といった正当な理由がある場合に交換の可能性が出てきます。

尚、原則として、大家さんは借主が使用できるように賃貸物件や付帯設備を修繕しなければなりません。契約書にも「貸主は、借主が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」と記載されていることが多いです。つまり、エアコンを修繕すれば足りる（直る）という状態であれば、いきなり新品交換してもらえるとは限りません。まずはエアコンの状況を管理会社に伝えた上で、それ以降の相談を進めていくとよいでしょう。

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