賃貸マンションの家賃相場を調べるときは、5つの〇〇を見て比較しよう！

家を借りるときは、不動産ポータルサイトで賃貸マンションや賃貸アパート等の物件情報を見て探すのが一般的です。物件情報には「家賃、敷金、間取り、建物写真」等が記載されておりインターネットで手軽に家探しができますが、そこ書かれている家賃が「高いのか安いのか」については、なかなか判断がしにくいのではないでしょうか？

今回は、家探しで賃貸マンションを比較するときに知っておきたい「家賃相場を調べるときに見るポイント」を5つご紹介します。

賃貸マンション家賃相場の比較ポイント5つ

賃貸マンションの大家さん（所有者）が家賃を設定するときは、競合となる周辺の物件情報を基に算出しています。なぜなら、周辺相場よりも家賃が高いと入居者がつきにくくなってしまうからです。賃貸マンションや賃貸アパートを経営している大家さんは、入居者から支払われる家賃がメイン収入になるため、できるだけ満室経営になることを目指して賃料設定をしています。

これから借りるための家探しをしている方は、こうした賃料設定の背景を踏まえた上でリサーチしていくことをおすすめします。家賃相場を比較するためのポイントとは以下の5つです。

1.賃料単価

賃料単価とは、家賃を貸室面積で割って算出した1㎡（平米）または1坪あたりの単価のこと。例えば、家賃8万円で間取り2LDK、貸室の広さが60㎡の賃貸マンションがあった場合、賃料単価は以下のようになります。

• 家賃80,000円、2LDK、専有面積60㎡（15坪）

それぞれ1㎡あたりの賃料単価と1坪あたりの賃料単価を例として挙げましたが、不動産業者は坪単価のほうを使用することが多いため、坪単価を基準にしたほうがわかりやすいかもしれません。

ちなみに、1㎡を坪に換算する場合は「1㎡＝0.3025坪」ですので、上の例で計算すると「60㎡×0.3025＝18.15坪」となります。

不動産ポータルサイトで賃貸物件情報を見ると、たいていは貸室の部分に「専有面積〇〇㎡」もしくは「平米数〇〇㎡」等と記載されているので、家賃と面積の情報を基に自分で賃料単価を計算して比較してみるとよいです。

例えば、まず初めに同じエリア内にある賃貸マンションの賃料単価がいくらなのかを調べてみて、そのエリアの賃料相場観をつかんでおくと家探しのときに家賃が高いか安いかの判断がしやすくなります。

弊社スムリエでは、福岡市を中心にした賃貸物件情報が見られるので、賃料単価を計算するための参考としてご覧になってください。

⇒スムリエ～福岡のおしゃれな物件を紹介～はこちらです。

2.築年数

先述した賃料単価は、周辺にある賃貸物件の家賃相場を知るための目安として使いますが、さらに築年数も考慮しなければなりません。いくら家賃が安くても、築年数が古く建物や設備がボロボロでは、住環境が良いとは言えません。建物構造によって耐用年数は異なりますが、もし木造アパートで築年数が30年以上の場合や、鉄筋コンクリート造のマンションで築40年以上の場合は、きちんとリフォームやリノベーションがされているかを確認しておきたいところです。

例えば築年数が古くても、リフォームやリノベーションが施されている建物は内装や設備が新しくなっていることもあり、快適な住環境が期待できます。ただし、リフォームにかかった費用が家賃に上乗せされているケースもあるため、賃料単価を計算してみて相場よりも高すぎないかチェックしておくとよいです。

3.建物や付帯設備の現況

付帯設備とは、貸室内の浴室・トイレ・キッチンといった水回り設備や、ガス、エアコン、インターネット環境等のことをいいます。特にインターネット無料対応の有無で月額費用が違ってくることもあるため、こうした付帯設備の現況を周辺の賃貸マンションと比較してみて家賃設定が適正かどうかを判断することも大切です。

また、実際に内見をして付帯設備に不具合や故障がないかどうかもチェックしておきましょう。もし設備に不具合や故障があった場合は、物件案内をしてくれた仲介業者に、大家さんが修理をしてくれるかどうかを聞いてみるとよいです。

付帯設備の修繕については、「家を借りるときに注意すべき賃貸借契約書・5つのチェックポイント」の記事でも解説しています。

4.最寄り駅や商業施設からの距離

賃貸マンションは最寄り駅から徒歩15分圏内に建っていることが多いですが、そうでない場合は家賃相場が安めに設定されているケースもあります。最寄り駅や商業施設（スーパー等）から遠くなるほど家賃相場も低くなる傾向にありますが、先述したように築年数によっても賃料設定は異なるため、駅や商業施設との距離もふまえて賃料単価を計算して比較するとよいです。

5.入居時期による違い

入居時期によっても家賃相場は変動することがあります。例えば、賃貸物件の繁忙期は引っ越しが多くなる1～3月頃で、この時期は会社員の転勤や学生の入学シーズンであることから賃貸マンション需要が一気に高まります。入居需要が高い時期は、家賃を高めに設定していても入居者がつくため、通常よりも賃料設定が高めになっていることがあるのです。

逆に、閑散期である6～8月頃は、空室が出るとなかなか新たな入居者がつくにくいことから賃料設定も低めになっているケースがあります。

このように、家を借りる時期によって家賃相場がやや変動するため、その都度エリア内の賃貸マンション情報を見て比較することが大切です。

家賃以外にかかる費用も考慮する

家を借りて住むときに毎月かかる費用は家賃だけではありません。一般的には共益費（管理費）も一緒に請求されます。これは、建物の共有部分（例えばエントランスや階段、エレベーター等）や敷地内の清掃管理にかかる費用で、たいていは管理会社が行っています（大家さんが自主管理している場合もある）。

共益費も物件によって金額が異なるため、家賃と合わせて比較検討するとよいです。

まとめ

家を借りるときは、まず賃貸マンションの家賃と専有面積から賃料単価を計算して、周辺の賃貸物件と比較してみましょう。そこからさらに、築年数や最寄り駅からの距離等をふまえて検討していくのが最もスムーズな家探しの方法といえます。

また、建物や付帯設備の現況がどうなっているかも重要です。家賃を比較したときにやや高めに設定されている物件は、リフォームやリノベーションで内装と設備が新しくなっているケースもあります。

こうした建物の現況は内見してみないとわからないため、気になる物件があれば積極的に問い合わせて現地へ足を運んでみましょう。複数の物件を実際に見て回ることで家賃の相場観もつかみやすくなり、駐車場やゴミ出しの場所といった細かい部分まで自然とチェックできるようになってきます。

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