知らなきゃ損する!?家を買うときにかかる税金と節税

不動産に関わる税金は、最初の1回だけ課税されるタイプと、毎年課税されるタイプがあります。

これから始めて家を買うという方は、不動産にどんな税金がかかるのかご存知でしょうか?
ここでは、家を買った時に課税される主な税金の種類と、節税するための特例措置についてご紹介します。

家を買うといろんな税金がかかる


家を買った時は、購入時にかかる諸費用に加えて、さまざまな税金が課せられます。

課税される税金の種類は、「家を買ったときにかかる」ものと「家を所有し続けているだけでかかる」ものがあり、それぞれ納税するタイミングが異なります。

初めて家を買うという方によくありがちなのが、「税金のことがよくわからなくて、忘れたころに納付書がきた」というケースです。

とつぜん納税通知書が届いて驚かないためにも、まず初めに、不動産に関係する税金はどんなものがあるのかを知っておきましょう。

家の購入や所有にかかる税金は主に下記の5つです。

・税金の名称 課税時期

税金の種類によって納税方法支払時期などが異なります。それでは、税金の内容を見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、課税文書に対してかかる税金のことで、家を買うときは不動産売買契約書に対して課税されます。

契約書1部ごとに規定の税金がかかり、収入印紙を書面に貼ることで納税が完了します。

・印紙税の税額表


(出典:http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm 国税庁)

(※平成26年4月1日から令和2年3月31日の間に作成される不動産売買・建設工事の請負契約書に対して、印紙税の軽減措置が適用されています)

取引を行う不動産の売買金額によって印紙税額が異なります。

また、先述の通り、契約書1部ごとに印紙税がかかるので、もし売主・買主のために契約書を2部作成した場合はその分も印紙代がかかることになります。そのため、実際の不動産取引では契約書は1部のみを作成し、買主が契約書の原本を、売主がコピーを保有するのが一般的です。

この場合は不動産売買契約書の内容に、

「本書を1通作成し、乙(買主)が原本を甲(売主)がその写しを保有するものとする」

といった文言が入ります。

登録免許税

登録免許税は、不動産売買の契約後、所有権を売主から買主へ移転登記するときにかかる税金です。

また、住宅ローンを利用して家を買うときは、金融機関が抵当権を設定登記する際にも登録免許税がかかります。そもそも不動産登記は、「土地・建物などの財産は誰が所有者しているのか」を一般公開することで権利関係を明らかにするのが主な目的です。

不動産の権利関係を登記することで、対象不動産の所有者名や住所、抵当権の有無などがわかるようになっています。
自分の財産を守るために、登記された内容(事項)に基づいた所有権を証明できる仕組みです。

登記簿謄本(登記事項証明書)は、法務局で誰でも閲覧でき、印紙代を支払うことで写しの交付をうけることができます。

登録免許税の税率は以下の通りです。

(出典:http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm 国税庁)

不動産取得税

不動産取得税は、土地・建物を買ったときに、買った方に対して課税される税金です。
所有権移転の登記後、2~3カ月後くらいに自治体から納税通知書が送られてきますので、納付書を使って納税します。

不動産取得税の計算式と税率は以下の通りです。

・不動産取得税 計算式

ここでの課税標準額とは、固定資産税評価額のことです。

・税率

※令和3年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の1/2となります。(出典:https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html 東京都主税局)

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地・建物を所有している方が納税義務者となります。

また、固定資産課税台帳に登録されている固定資産が課税対象となり、固定資産が所在している市区町村(東京23区内は特例により都が課税)から納税通知書が送付されてきます。

・ 固定資産税 税率と計算式

都市計画税

都市計画税も固定資産税と同様に、毎年1月1日時点での土地・建物の所有者が納税義務者となります。

ただし、課税対象は、全ての不動産というわけではなく、市街化区域内に所在する土地・建物を持っている方が対象です。

都市計画税は、みんなが住みやすい街にするため、自治体が行う都市計画事業土地区画整理事業の費用として充てられます。

・都市計画税 税率と計算式

固定資産税及び都市計画税は、住宅用地の特例によって減税になる場合があります。

では減税制度について詳しく見ていきましょう。

減税制度を知る


先述した不動産にかかる税金には、税額が軽減される特例制度が設けられているものがあります。

ただし、税金の種類によって軽減される要件は異なり、それぞれの適用要件を満たさなければ減税になりません。

では、どんな減税制度があるのか見ていきましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、マイホームを買った人に対して一定の割合の金額が所得税から控除される特例制度です。正式には、住宅借入金等特別控除といいます。

マイホームの取得に関わる住宅ローンの年末残高を基にして計算します。控除される分は、すでに収めた所得税から還付を受けることができ、所得税で控除しきれなかった分については翌年度の住民税から差し引かれます。

基本的な計算式は、年度残高×1%といった形ですが、マイホームを取得した年度によって異なります。国税庁の公式Webサイトに一覧表がありますので、気になる方はご覧になってみてください。
(参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm 国税庁)

すまい給付金

すまい給付金は、消費税の引き上げによって家を買った人の負担を緩和するために創設された制度です。原則として現金給付を受けることができますが、給付額は年収によって異なります。
適用要件は以下の通りです。

・不動産登記上の所有者
・住民票で、取得した住宅への居住が確認できる者
・収入が一定以下の者(収入額の目安が775万円以下(消費税10%時)
・(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者

※10%時には、収入額の目安が650万円以下(都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)の要件が追加されます。
※夫婦(妻は収入なし)及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です
(出典:http://sumai-kyufu.jp/ すまい給付金)

また、対象となる住宅の要件もあるので注意が必要です。主な要件は以下の通りです。

・引き上げ後の消費税率が適用されていること

・延べ床面積が50㎡以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること等
(出典:http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/index.html

投資型減税(長期優良住宅・低炭素住宅)

※現金購入した場合
投資型減税は、住宅ローンを利用せずに自己資金のみで家を買った場合に減税が受けられる制度です。逆に、住宅ローンを利用した場合は投資型減税を受けることができません。

また、投資型減税は、現金購入の方が耐久性や省エネルギー性に優れた家を買った場合に、所得税から控除を受けられます。主に長期優良住宅低炭素住宅などがこれにあたります。

・投資型減税の計算式

※控除額には限度額があります。
(出典:http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/investment.html 投資型減税)

不動産取得税の減税

不動産取得税は、申請することで軽減を受けることができます。逆に、軽減措置の申請をしなければ減税されない場合があります。

不動産取得税の税率は原則として4%ですが、住宅用地を取得した場合に軽減され、土地は「固定資産税評価額×1/2×3%」、建物は「評価額×3%」に軽減されます。

また、家を新築した場合と中古住宅を購入した場合とで適用要件が異なります。
(出典:https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shitsumon/tozei/index_f.html#q07 東京都主税局)

不動産取得税は、最大で1,200万円の控除を受けることができるので、忘れないように軽減措置の申請をしておきましょう。

固定資産税の減税

固定資産税は、自分が住むための住宅用地を購入した場合に税額の軽減措置があります。

・土地

・建物(新築であること)

新築住宅の場合は、床面積120㎡までの部分については軽減措置を受けることができ、固定資産税が1/2まで減税されます。

ただし、新築から3年間・5年間と減税の期間が限られており、さらに建物の構造や居住部分の面積によって適用要件が異なります。

登録免許税の減税

家を買ったときに所有権を移転した際の登録免許税についても軽減措置があります。基本的な手続きは不動産売買の決済時に司法書士が行ってくれる場合がほとんどなので、特に何かする必要はありません。

・登録免許税の税率

登録免許税の軽減措置期間が延長され、①の場合は2021年3月31日まで、②の場合は2020年3月31日までに登記をしたものが対象となります。
(出典:https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0019003-041.pdf

申請しないと減税にならない

基本的に、登録免許税を除く不動産に関わる税金の減税を受けるためには自分で申請しなければなりませんが、自治体によっては申請しなくても適用される場合があります。

例えば、不動産取得税は、購入した家の規模・価額によっては減税の申請をしなくても軽減措置を受けられるという自治体もあるのです。
ただし、やはり原則は自己申告が必要ですので、あらかじめ自治体に確認をとっておくことが大切です。

まとめ

以上が、家を買った時にかかる5つの税金と様々な減税制度についてでした。

税金に関しては、先述したように「忘れたころに納付書がきた」というケースが多い。

とつぜん納税通知書が届いて驚かないためにも、家を買った時と買った後、それぞれにどんな税金を納めなければけないか事前に把握し、申請が必要なものは速やかに取り組みましょう。

家を購入するときや購入後の税金には各種の優遇制度が用意されています。住宅を購入するときには、税金の優遇が受けられるかどうか、税務署などで確認してみることをお勧めします。

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