家を買うまでの基本的な流れとは？不動産購入の全体の流れを把握しよう

「家を買いたい！」と強く思っても「そもそも、まず何から始めたらいいのか分からない」と困っていませんか？

家を買うまでの流れには順序があります。スムーズに家を買うためには、物件探しや住宅ローンの利用といったさまざまな要素を段階的に進めていかなければなりません。また、家を買ったあとになって問題が起きてしまう可能性もあります。家の購入で失敗しないためにも、まずは一般的な全体の流れを把握して、一つずつ確認しながら進めていきましょう。

家を買うまでの全体の流れを確認

家を買うときの流れとして、以下の7つのポイントにまとめました。

①資金計画を立てる

②物件を探す

③物件の購入申込み

④住宅ローンの事前審査を申込む

⑤不動産売買契約を締結

⑥住宅ローンの本審査を申込む

⑦売買代金の決済と引渡し

新築・中古に関わらず、たいていの不動産購入はこうした流れで進んでいきます。物件を仲介する不動産会社（以下、仲介業者）によっては、①と②が前後する場合もありますが、できるだけ資金計画から進めていくことをおすすめします。なぜなら、時間をかけてせっかく良い物件を見つけたとしても、資金が足りなくて購入できなければ意味がないからです。

①資金計画を立てる

家を買うときは、まず土地・戸建・マンションの売買を取り扱っている仲介業者へ相談に行くのが一般的。その際に、資金計画の話から進められることが多いです。仲介業者の立場としても、「顧客がいくらまでの不動産なら購入可能なのか」を把握しておいたほうが、顧客の希望や条件に合った物件を紹介しやすくなります。

資金計画では、住宅ローンを利用する際に無理のない返済プランで買える家を把握するため、ローンの「借入可能額」や「毎月の返済可能額」などを確認していきます。たいていは勤務先や勤続年数、年収などを不動産会社の担当者に訊かれるので、可能な限り正確に答えておいたほうがよいです。

この段階で勤務先や年収などを答えたくない場合は伏せておいてもかまいませんが、いずれにせよ実際に住宅ローンを申込む際には金融機関へ正確な情報を伝える必要があります。例えば、サラリーマンの方であれば、源泉徴収票のコピーの提出を求められます。

資金計画については、下記でも解説しています。

年収いくらから家が買える？住宅ローンと資金計画を解説

②物件を探す

家の購入可能な価格帯が分かれば、いよいよ具体的な物件探しが始まります。住みたい希望エリア内で、どんな価格帯の物件があるのか情報収集していきましょう。

初めのうちは、土地・戸建・マンション問わず、購入可能な物件をいろいろチェックしてみることをおすすめします。最初は「中古戸建を買いたい」と思っていても、条件の良い中古分譲マンションがあれば「マンションもいいな」と考えが変わることもあるからです。

まだあまり不動産を見て回ったことがない方は、戸建希望だったとしても、マンションも含めていろんな物件を見て参考にするとよいでしょう。

物件探しは、不動産ポータルサイトを利用すれば、パソコンやスマートフォンで簡単に情報収集ができます。

参考：at home（アットホーム）　https://www.athome.co.jp/

③物件の購入申込み

条件に合った物件が見つかったら、「不動産購入申込書」を売主へ提出します。不動産購入申込書は、その物件を所有している売主に対して「物件を買います」という意思表示をするための書面です。このとき、購入申込書にある「購入希望額」の欄に指値（さしね）を記入することで値下げを打診できますが、売主が納得しなければ成立しません。

指値とは、不動産を買うときに購入金額を指定することをいいます。例えば、2,000万円で売却に出ている中古戸建に対して「1,800万円なら買います」といった指値をすることが可能です。しかし、突然の値下げ要求に売主が承諾するケースは少ないので、指値をする場合は、あらかじめ仲介業者に相談しておきましょう。

④住宅ローンの事前審査

もし、家の購入が住宅ローンの利用を前提としているのであれば、金融機関に事前審査をしてもらいましょう。

住宅ローンの申込みには事前審査と本審査があります。事前審査は住宅ローンの仮審査のようなもので、不動産売買契約をする前に行うのが一般的。事前審査の承認がおりれば本審査もより確実になるため、売主も安心して売買契約へと進むことができるようになります。

金融機関は仲介業者が提携している銀行を紹介してくれる場合があり、ローン申込時も仲介業者の担当者が一緒に来てくれることが多いです。もちろん、自分が希望する銀行で住宅ローンを申込んでもかまいません。

⑤不動産売買契約を締結

住宅ローンの事前審査が承認されたら、売主と契約日のスケジュールを決めて売買契約を締結します。不動産売買契約書には、取引をする売買代金や対象不動産の内容、敷地の境界に関することやその他特約などが記載されています。

手付金

売買契約時には、手付金として売買代金の1割程度を売主に支払うのが一般的です。

手付金は、売主と買主が売買契約したことを保証するためのもの。もし売主が一方的に契約を解除した場合は、買主に対して手付金を2倍返ししなければなりません。逆に、買主が一方的に契約解除した場合は、売主に渡していた手付金を放棄することになります。

問題なく取引が進めば、売主に支払っていた手付金は⑦の決済時に売買代金に充当することができます。例えば、2,000万円の戸建を売買契約した場合。契約時に手付金として200万円を売主に支払いますが、売買代金の決済時には手付金を充当するため、買主は残りの1,800万円を売主に支払えばよいのです。

重要事項説明

売買契約の前に、物件に関する重要事項説明を受けることになります。重要事項説明は、不動産会社に所属する宅地建物取引士が行い、物件の敷地面積や建物の延べ床面積、前面道路の幅員、所有権、抵当権、設備状況といった物件の詳細を知ることができます。

重要事項説明は、必ず売買契約の前に行い書面の交付をするよう「宅地建物取引業法・第35条」で定められています。

⑥住宅ローンの本審査

売買契約が完了したら、住宅ローンの本審査を申込みます。事前審査が通っていれば、よほどのことがない限り本審査もクリアしますが、例外もあります。例えば、事前審査から本審査までの間に車を買って「自動車ローンを組んだ」とか「高額な家電製品をクレジットカードで割賦購入した」といったような、個人の金融状況が変化した場合です。住宅ローンの本審査に影響することが多いので注意しておきましょう。

融資利用特約

不動産売買契約書には「融資利用特約」を付けているケースが多く、もし住宅ローン本審査の承認がおりなかった場合は、無条件で売買契約が白紙解約となります。特に大きなペナルティなどはありません。住宅ローン特約とも呼ばれており、通常の住宅売買では特約として付けられているのが一般的です。

⑦売買代金の決済と引渡し

最後に、売買代金を決済して物件の引渡しを受けたら取引は完了です。基本的に、売買代金の支払いと物件の引渡しは同時履行の関係にあります。あらかじめ売主と買主が決めたおいた決済日に、買主は売買代金の支払いを行い、売主は買主に物件の鍵を渡さなければなりません。どちらかがこれを守れなければ契約不履行になりかねないので注意が必要です。

もし日程の都合が悪くなった場合は、早めに仲介業者を通して売主と相談しておきましょう。

まとめ

家を買うときは、漠然と物件探しをするよりも、きちんと資金計画を立ててから「買える家」を探したほうが効率的です。もし住宅ローンを利用するのであれば、年収を基に「借入可能額」を計算しておきましょう。借入可能額の計算についても、前述の「「年収いくらから家が買える？住宅ローンと資金計画を解説」の記事で解説しています。

住宅の購入は、ほとんどが前述したものと同様の流れです。この全体の流れを把握しておくことでスムーズに家の購入を進めることができます。住宅ローンの申込み時や売買契約時には、いろいろと分からないことが出てくるでしょう。不安を感じたときは、できるだけ早めに仲介業者に相談しておくことが大切です。

何から始めたらいいか分からないという方は、不動産の専門家に相談すれば、住宅ローンの提案から物件の紹介まで一貫して行ってくれるので安心です。

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