賃貸契約の名義人の責任とは？名義変更ができるケースと注意点について

賃貸契約の名義人は、家賃の支払いや修繕義務などの責任を背負わなければいけません。

なんらかの事情で名義人を変更しなければいけないときは、どのような手続きをとればいいのでしょうか？

この記事では、賃貸契約の名義人の責任と名義変更ができるケースと注意点について解説していきます。

賃貸契約の名義人の責任と役割について

名義人とは、「契約者」のことです。

アパートやマンションなど、家を借りるとき契約書に「契約者」として名前を書いた人が名義人となります。賃貸契約において、名義人は以下のような責任を負います。

・賃料を支払う義務（賃料支払義務）

・契約内容通りの範囲で使用する義務（用法遵守義務）

・借りた部屋を元の状態で返還する義務（目的物返還義務）

・部屋や設備を大切に使用する義務（善良管理注意義務）

家賃の未払いや設備の破損などがあった場合、責任を負うのが名義人です。

たとえば、親が名義人で、子が居住者である場合、親が全ての責任を負わなければいけません。

住んでいない人でも名義人になれる？

住んでいない人でも名義人になることは可能です。

たとえば、進学のため子供がアパートに住み、親が名義人となって家賃を支払うというケースや、会社名で契約して従業員が借家に住むケースもあります。

ただし、名義人が住まないときは、大家さんに「名義人はその家に住まない」という事情を納得してもらわなければいけません。後述しますが、場合によっては「名義貸し」という違反行為に該当することもあるので注意しましょう。

「連帯保証人」と「名義人」の責任の違い

連帯保証人とは、”名義人と同等の責任を負う立場の人”のことです。

名義人による家賃の未払いや損傷などがあった場合、連帯保証人も上記であげた責任を負わなければいけません。

ただし、契約書に連帯保証人の限度額について言及されていれば、連帯保証人はその範囲だけ責任を負えば事足ります。

賃貸契約の途中で名義変更することはできる？ケース別に紹介

基本的に、賃貸契約の途中で簡単に名義人を変更することはできません。大抵の場合は、申し出ても「契約違反」と見られるでしょう。

ただし、場合によっては名義変更が可能なケースもあります。

では、どのような場合に名義変更ができるのか、ケース別にチェックしていきましょう。

名義変更できるケース

・結婚または離婚による名義変更

・名義人の死亡

・「法人から個人」または「個人から法人」契約に切り替えたい

結婚や離婚で名義人の名前や世帯主が変わった、または名義人が死亡してしまったときは必ず名義変更を申し出ましょう。

このような、やむを得ない事情が発生した場合は、契約内容を変更せずにそのまま住み続けるられることもあります。

名義変更できないケース

・友人に家を貸したい

・同居や同棲のため名義変更したい

一方で、友人や恋人など一時的な理由で名義者を変更したいと申し出ても、大抵の場合は許可が下りません。

賃貸契約とは名義人と大家との間で結ぶものであり、途中から入居者が入れ替わるということはできないのです。

このような場合は、一度解約をし再契約し直すことが必要ですが、新たに敷金や礼金、仲介手数料が発生する可能性があります。

賃貸契約で名義人を変更するときの注意点

名義変更は、場合によって申し出が却下されることもあります。

そのため、まずは不動産会社に名義者を申し出て、変更が可能かどうか確認してもらいましょう。もし変更可能であるときには、身分証明書や住民票などの必要な提出書類や申請書の書き方に指示に従ってください。

ただし、場合によっては新たに審査が必要であったり、連帯保証人が必要になったりすることもあります。

名義変更で審査が必要になることもある

離婚や死別によって家賃を支払う人が変更になった場合は、新たに入居審査にかけられることがあります。

「夫と離婚するため妻がパートをはじめる」「転職することになった」など、世帯収入が変わるときは、新たに名義人となった人が審査にかけられます。

連帯保証人が必要になることも

もし収入の変化によって審査が通らないときは、連帯保証人や保証会社との契約が必要です。大家さんとしても、家賃が確実に支払われるか否かはとても重視する部分。万が一のときのために代わりに家賃を支払ってくれる人との契約、または家賃回収代行をしてくれる保証会社との契約を締結しなければいけないことがあります。

リスクが大きい「名義貸し」

「名義貸し」とはその名の通り、名義を貸すこと。契約できない人に代わり、名義人が名前だけ貸すという行為です。

原則として、名義貸しは違法です。不動産会社や大家さんを騙す行為に該当するため、場合によっては契約解除を求められたり、違約金を請求されることもあります。

ここまで紹介してきたように、賃貸契約において名義人の責任はかなり大きいもの。意味もなく他人の名義を借りたり、頼まれたからといって名義を貸したりすることは絶対にやめましょう。

ただし、これまで紹介してきたように「親が未成年の子に代わり名義人になる」「会社契約で従業員が住む」という場合は名義貸しには当たりません。

まとめ

名義人は、家賃を支払う義務や借家を大切に扱う義務などがあります。

結婚や離婚などで名義人が変更になるときは、速やかに不動産会社や管理会社、家主などに申し出るようにしましょう。

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